Орон сууцны үнийн хөөрөгдөл-Судалгаа

Орон сууцны зах зээлийн онцлог

Орон сууцны зах зээл нь өөрийн гэсэн онцлогтой ба худалдан авагчид орон сууцыг хэрэглээний эсвэл хөрөнгө оруулалтын зориулалтаар ашигладаг. Орон сууц нь анхдагч хэрэгцээнүүдийн нэг тул хүмүүс хэрэглээний зориулалтаар худалдан авахаас гадна илүүдэл нөөцөө байршуулах, өсгөх зорилгоор ашигладаг хөрөнгө оруулалтын нэг хэлбэр юм. Хөрөнгө оруулалтын зорилгоор худалдаж авах сонголт нь орон сууцны үнийн өсөлтөөс хамаарах ба энэхүү үнэ нь цаашид өссөөр байна гэсэн хүмүүсийн хүлээлттэй холбоотой. “Үнэ өснө” гэсэн хүлээлт нь зах зээл дээрх орон сууцны хэрэглээний эрэлтийг хөрөнгө оруулалтын эрэлтээр нэмэгдүүлснээр нийт эрэлт нь орон сууц үйлдвэрлэлийн хэмжээнээс давж үнийн өсөлтийг даамжруулдаг, өөрөөр хэлбэл, үнэ өснө гэсэн хүлээлт нь өрсөлдөн худалдаж авах байдлыг үүсгэн зах зээлийн тэнцвэрийг алдагдуулж хуулиас гадуур үнийн бодит бус өсөлт буюу хөөс (Bubble) үүсгэдэг.
Тодорхой цэгт хүрээд бодит бус өсөлт буюу хөөс хагарах нь зайлшгүй бөгөөд тэр үед хүмүүсийн хүлээлт эсрэгээр өөрчлөгддөг. Хөрөнгө оруулагчид орон сууцны үнийн уналтыг цаашид үргэлжилнэ гэж тооцоолж худалдаж авсан орон сууцаа аль болох түргэн борлуулахыг эрмэлзсэнээр зах зээл дэх худалдах орон сууцны тоо огцом нэмэгдэж үнэ цаашид буурдаг. Нөгөө талаас, иргэд орон сууц худалдаж авах шийдвэрээ хойшлуулснаар эрэлт огцом буурч орон сууцны зах зээл гацаанд орж, энэ нь нийт банк, санхүүгийн системд сөргөөр нөлөөлж, улмаар эдийн засгийн хямралд хүрсэн туршлага бий.


Манай орон сууцны зах зээлд юу болов?

Монгол Улсын орон сууцны үйлдвэрлэл хэдийгээр өсөж байгаа ч орон сууцны хангамжийн асуудал анхаарал татсаар байна. Хүн амын дийлэнх нь бага, дунд орлоготой өрхөд хамаардаг, орон сууц худалдан авах боломж, нөхцөл бага байдгаас шалтгаалан, хотод шилжиж ирсэн өрхүүд гэр хороололд сууршиж, өргөжин тэлэхэд нөлөөлжээ. Гамшгийн хэмжээнд хүрээд байгаа нийслэл хотын агаарын бохирдол нь хотын иргэдийн эрүүл мэндэд сөргөөр нөлөөлж байгаа бол түүний гол эх үүсвэр нь өргөжин тэлсэн гэр хороололын утаа юм. Түүнээс гадна, орон сууцны үйлдвэрлэлийн боломжит хэмжээ нь одоо байгаа орон сууцны эрэлтийг хангахад хүрэлцэхгүй байна. Үүнээс голлон хамаарч орон сууцны үнэ сүүлийн жилүүдэд ихээр өссөн.


Гэвч дотоодын санхүүгийн зах зээлийн эмзэг байдалтай хослон дэлхийн санхүүгийн хямрал манай улсын нийт эдийн засагт нөлөөлж, тэр дундаа санхүүгийн зах зээл болон орон сууцны салбарт хүндээр туссанаар 2008 онд орон сууцны үнэ огцом унасан. Банкны салбар дахь нөөцийн хомсдолоос болж барилгын зээл, орон сууцны барьцаат зээл олголт зогсож, салбар бүхлээрээ санхүүгийн нөөцийн дутагдалд орсон. Орон сууцны худалдан авалт багасаж, хөрөнгө оруулагчид мөнгөө татан, үл хөдлөх хөрөнгөө зарж борлуулж, төлөвлөж байсан хөрөнгө оруулалтаа хойшлуулж эхэлснээр орон сууцны үнэ буурсан. Мөн зах зээлд оролцогчид орон сууцны үнийг цаашид буурна хэмээн хүлээлт хийж эхэлсэн ба орон сууц худалдан авахаар төлөвлөж байсан өрхүүд худалдан авалтын шийдвэрээ хойш тавьсан. Цаашилбал, барилгын компаниудын баригдаж байгаа барилгын ажлын санхүүжүүлтээс гадна ашиглалтанд оруулсан орон сууцны борлуулалтын асуудал удааширч эхэлсэн. Үр дүнд нь, салбар бүхэлдээ уналтанд орж, барилгын зээлийн эргэн төлөлт удааширснаар банкны салбарт дахин сөргөөр нөлөөлсөн. Энэхүү нөхцөл байдал гинжин урвалаар явагдсан ба эдийн засгийн хямралын шинж тэмдэгийг хурцаар харуулсан. Бодлого боловсруулагчид эдийн засгийн эмзэг байдлыг урьдчилан харж, зохистой арга хэмжээ авч, эрсдлийг бууруулж чадаагүй. Хэрвээ санхүүгийн зах зээлийг эрчимжүүлж, эмзэг байдлыг багасгасан бол “дэлхийн санхүүгийн хямрал”-ын сөрөг нөлөөлөл эдийн засагт харьцангуй хөнгөн тусах байсан.

Үнийг судлах нь

Сүүлийн жилүүдэд дэлхийн улс орнуудад орон сууцны үнийн хөдөлгөөнийг судлах, түүнийг хянах нь нийгмийн бодлогын зүгээс чухал ач холбогдолтой асуудал болоод байна. Урт хугацааны туршид орон сууцны үнэ өссөөр байх нь хөрөнгийн зах зээл дээрх үнийн хэт хөөрөгдөлт үүсэх, түүнийг дагаж огцом уналт бий болох, эцэст нь эдийн засгийн хямралын үндсэн шалтгаан болдог. Орон сууцны үнийн хөөс үүсэх, түүний хагарах боломжийн талаар судлах нь санхүүгийн системийн эмзэг байдлыг илрүүлэх, урьдчилж харах ач холбогдолтой юм. Ингэснээр, бодлого боловсруулагч, хэрэгжүүлэгч нарт санхүүгийн зах зээлийг тогтвортой байлгах бодлогын сонголтыг олгох юм.

Судалгааны үр дүн

Судалгаандаа 2002 оны нэгдүгээр улирлаас 2010 оны дөрөвдүгээр улирал хүртлэх нийт 36 улирлын тоон мэдээллүүдийг ашиглав. Монголын зах зээл дээрх орон сууцны үнийг бодит ДНБ-ийн өсөлт, бодит зээлийн хүү болон бодит валютын ханшны хөдөлгөөн тайлбарлаж болохыг судалгааны ажлын үр дүнгээр нотолсон. Өөрөөр хэлбэл; Эдийн засгийн өсөлттэй холбоотойгоор өрхийн орлого нэмэгдсэн нь орон сууцны үнийн өсөлтөд нөлөөлсөн, мөн бодит зээлийн хүү буурсан нь орон сууцны зээлийн хүү буурахад нөлөөлж улмаар эрэлтийг тэлснээр үнэ өсөхөд нөлөөлсөн. Цаашилбал, төгрөгийн доллартай харьцах ханшийн сулралт нь гадаадын хөрөнгө оруулагчдыг ханшийн эрсдэлээс хамгаалж, таатай нөхцөл үүсгэснээр манай эдийн засаг дахь хөрөнгө оруулалтын хэмжээ нэмэгдэж орон сууцны үнийн өсөлтийн нэг шалтгаан болсон. Тус хөрөнгө оруулалтын тодорхой хэсэг нь орон сууцны салбарт чиглэснээр орон сууцны эрэлт, мөн үнийг өсгөжээ. Түүнчлэн богино хугацаанд орон сууцны үнэд гарах өөрчлөлт нь өмнөх улиралд гарсан орон сууцны үнийн өөрчлөлт, дундаж үнэд ойртох үзэгдэл болон суурь үнийн өөрчлөлтүүдээр удирдагдаж болохоор байна. Монголын эдийн засагт орон сууцны үнийн хэт хөөрөгдөлт үүссэн ба тэр нь огцом уналтыг дагуулсан нь батлагдсан.

Бодлогын Зөвлөмж

o Бодлого боловсруулагчид орон сууцны зээлийн хүүд нөлөөлөх замаар түүний үнийг хянах боломжтойг шинжилгээний үр дүнд үндэслэн хэлж болно. Гэвч, орон сууцны хангамжийн асуудал муу байгаа үед энэхүү арга нь тохиромжтой бус юм. Учир нь өрхийн орон сууц худалдан авах чадварт сөргөөр нөлөөлөх нь тодорхой бөгөөд орон сууцны нөхцөл, хангамжийг дээшлүүлэх тухай төрийн бодлоготой нийцэхгүй. Ийм учраас, орон сууцны үйлдвэрлэлийн одоо байгаа хүчин чадал нь эрэлтээ хангахад хүрэлцэхгүй байгаатай холбогдуулан орон сууцны үйлдэрлэлийг нэмэгдүүлэх талаар төрийн бодлогыг үргэлжлүүлэх, эрчимжүүлэх нь зүйтэй. Жишээ нь; Барилгын материалын үйлдвэрлэлийг нэмүү өртгийн албан татвараас хөнгөлөх, тухайн салбарт хэрэглэгдэх тоног төрөөрөмжийг гааль, нэмүү өртгийн албан татвараас чөлөөлж болох юм.
o Монгол банкнаас орон сууцны үнийн өсөлтийг тогтмол ажиглаж, судлах шаардлагатай ба ингэснээр санхүүгийн системийн эмзэг байдлыг илрүүлэн, орон сууцны үнийн хэт хөөрөгдлөөс сэргийлэх боломжтой болох юм. Үнийн хөөрөгдлийг анхаарч судлан, санхүүгийн системд дохио өгөх үзүүлэлтээр ашиглах боломжтой. Хэрэв, орон сууцны үнийн хөөс хагарч, хямрал болвол бодлого боловсруулагчид бодлогын хүүгээ бууруулж, орон сууцны эрэлтийг дэмжих шаардлагатай.
o Түүнчлэн бодлого боловсруулагчид орон сууцны эрэлт нийлүүлэлтийн харьцаа, тэнцвэрийг бодолцож шийдвэр гаргах хэрэгтэй. Эсхүл, илүүдэл эрэлт эсвэл нийлүүлэлтийн дутагдлаас шалтгаалан тэнцвэрт үнэ хазайж, улмаар үнийн хөөс үүсч болох юм.
o Мөн орон сууцыг дамлан худалдаалах асуудлыг анхаарах нь зүйтэй. Үүнд;
 Хэрэв орон сууц худалдагч тал хоёроос дээш орон сууц эзэмшиж байвал үл хөдлөх хөрөнгө борлуулсаны орлогын татварыг өндөрөөр тогтоодог байхаас гадна үл хөдлөх хөрөнгийн татвар ногдуулах
 Гадаадын хөрөнгө оруулалттай компаниудын орон сууц худалдан авах, худалдах эрх, үйл ажиллагааг хязгаарлах, үл хөдлөх хөрөнгийн бизнес эрхлэхийг хориглох.
 Худалдан авсан орон сууцыг 3-5 жилийн дотор худалдан борлуулах тохиолдолд өндөр татвар ногдууллдаг байх зэрэг бодлогын сонголтууд байж болох юм.
Ингэснээр, орон сууцанд их хэмжээгээр хөрөнгө оруулах, дамлан худалдах үйл ажиллагааны өртгийг нэмэгдүүлж, орон сууцны үнийн хөөрөгдөлтийг хязгаарлах ач холбогдолтой. Мөн энэхүү бодлогын сонголтууд нь орон сууцыг хэрэглээний зорилгоор худалдаж авах, эзэмших явдлыг дэмжих бөгөөд бага, дунд орлоготой иргэдийг орон сууцны асуудлаа шийдвэрлэхэд дэмжлэг болох юм.